Alquiler de apartamentos turísticos en España

Alquiler de apartamentos turísticos en España

Alquiler de apartamentos turísticos en España

Alquiler de apartamentos turísticos en Sevilla

No sé en que ciudad viven ustedes que me leen. Donde yo vivo, Sevilla, y en pleno centro; lo del alquiler de apartamentos turísticos y sus consecuencias, es de lo mas angustioso.

Me rodean seres procedentes de otras localidades, que alquilan pisos como churros. Mi barrio se ha convertido en parque temático para el guiri. Ir a tomarme una cervecita por los alrededores, es lo mas parecido a una yinkana. ¿Esto es el desarrollo sostenible? ¿Crecimiento económico inclusivo? ¿Sinergias? ¿Holisticas? Para esta mujer blanca, de 40 años, es un señor llévame pronto, continuo.

Normativa sobre los apartamentos turísticos en España

Como jurista de profesión que soy, pienso que este alboroto del alquiler turístico, tendrá un marco normativo. Buceando por las tripas de Internet he encontrado varias referencias.

La Ley 4/2013, de 4 de junio, excluyó de su ámbito de aplicación “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivando de su normativa sectorial”.

Los alojamientos particulares han dado paso a una nueva forma de estancia, frente a la oferta hotelera, y ha supuesto una importante competencia necesitada de regulación. El uso masivo de Internet es lo que más ha beneficiado a esta situación. Unas nuevas formas de viaje con costes muchos mas baratos.

Garantías necesarias en el marco normativo para el alquiler de aparatamentos turísticos

En este contexto social se ha desarrollado la normativa vigente en materia de alojamientos turísticos. Son las Comunidades Autónomas las que establecen los requisitos aplicables. Desgloso algunos requisitos mínimos para poder explotar un apartamento turístico:

  • Cumplimiento efectivo de los requisitos legales necesarios para el ejercicio de una actividad empresarial. Tanto a nivel administrativo, como fiscal. Esto evitará la competencia desleal al sector y el intrusismo.
  • Es necesario cumplir con la calidad de los servicios de alojamiento.
  • Del mismo modo, debe exigirse el cumplimiento con la normativa de consumo.

Alquiler de viviendas turísticas en Andalucía

El turismo es uno de los motores principales de la economía andaluza. No regular este fenómeno sería bastante disparatado. Esto no quiere decir que la normativa andaluza esté dando grandes resultados con el fenómeno del alquiler de viviendas turísticas.

En Andalucía se regula la vivienda con fines turísticos mediante Decreto 28/2016, de 2 de febrero.

Se excluyen, entre otras, las viviendas cedidas de forma gratuita, los alquileres superiores a 2 meses o las viviendas de turismo rural. Las viviendas de turismo rural tienen su normativa específica.

Los titulares que quieran dedicar sus viviendas a este destino deben presentar declaración responsable ante la Consejería competente en turismo. Estas viviendas se inscribirán de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía. 

Si el titular de la vivienda la alquila con fines turísticos pero no cumple los trámites se considera legalmente ‘actividad clandestina‘. Este hecho está tipificado como infracción grave. Además puede ser sancionada con multa de 2.001 a 18.000 euros. 

El decreto introduce una regulación sobre la formalización del contrato. También la fijación del precio, que será por noche, incluyendo impuestos y suministros. Si nada se dice en el contrato, podrá cobrarse un anticipo del 30%. Se establece un sistema de penalizaciones en caso de anulación de la reserva. Puedes ver un modelo de contrato de alquiler para que te hagas una idea de lo que sería conveniente incluir.

Alquiler de apartamentos turísticos en España
Alquiler de apartamentos turísticos en España

Sevilla y el alquiler de viviendas turísticas están pleno debate

Afirmo sin miedo a equivocarme: En Sevilla estamos invadidos por “pisos o actividades clandestinas”. No contentos con reventar la burbuja inmobiliaria de 2007, vamos directos a reventar el turismo. También a colapsar los servicios públicos de nuestra ciudad.

Les explico: Es necesario planificar el número de turistas o población flotante que a va a tener la ciudad. El Ayuntamiento tiene que hacer sus números. ¿no? Estos señores que viajan a Sevilla, también usan transportes públicos, echan basuras, pueden enfermar, etc.

Si nuestra ciudad hace unos presupuestos contando con ciertas personas, y todos los demás nos dedicamos a meter turistas en nuestras casas clandestinas… Vamos a vivir en una ciudad sin recursos para todos.

Tal es el follón en que andamos, que el Ayuntamiento de Sevilla se encuentra en pleno debate sobre cómo regular el alquiler vacacional. Entre las iniciativas que baraja el consistorio se encuentra la limitación urbanística de nuevas licencias por zonas -zonificación-. así como incrementar la tasa a pagar para cambiar el uso de vivienda residencial a turística, actualmente de 23 euros.

Málaga y la regulación que pide vetar el alquiler de VPO

Dentro de las medidas a incluir en la regulación, el Ayuntamiento malagueño ha reparado en las Viviendas de Protección Oficial. El consistorio pidió la semana pasada a la Junta de Andalucía la modificación del reglamento actual para impedir que una VPO pueda ser destinada al alquiler turístico, ya que actualmente pueden anunciarse por habitaciones.

Requisitos que deben reunir las viviendas para dedicarlas a fines turísticos en Andalucía

  • Deben estar amuebladas y con los aparatos, enseres y ropa de cama y mesa necesarios.
  • Con sistema de calefacción y/o aire acondicionado en función de la época del año en la que se alquile.
  • Botiquín
  • Y las viviendas tendrán también información turística del lugar.

Diferencias entre el arrendamiento, temporada y uso turístico en España

Lo importante para distinguir el alquiler de temporada del de vivienda no es la duración, sino el uso a que se destine. El arrendamiento de temporada puede tener duración incluso superior a un año, siempre que su uso no sea el de vivienda habitual. La principal diferencia entre las consecuencias de uno u otro tipo de contrato. En el arrendamiento de temporada, el arrendatario no tiene derecho de prórroga forzosa. Muy al contrario de lo que sucede en los arrendamientos de vivienda.

En cuanto a la diferencias entre el arrendamiento de temporada y los apartamentos turísticos: Lo fundamental es que estos últimos no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Les será de aplicación la normativa administrativa anteriormente comentada.

Regular actividad de las plataformas de alquiler vacacional en España

Decidir las reglas del juego en un campo con diecisiete Comunidades Autótonomas no es fácil. Es lo que viene sucediendo en el sector turístico desde la irrupción de las plataformas de alquiler vacacional. La entrada de estos actores en el mercado ha puesto en jaque a empresarios y hoteleros, que piden a las administraciones juego limpio y límites.

El problema es que nadie parece saber con exactitud cómo resolver este rompecabezas, y cunde el caos regulatorio. Aunque el Estado se ha apresurado a tomar medidas, la cesión de competencias turísticas hecha en 2013 deposita el peso regulatorio en las comunidades. Con otro inconveniente:

Los Ayuntamientos se encargan de la ordenación urbanística, a través de la entrega de licencias, moratorias y limitación por zonas, opciones que están tomando ciudades como Barcelona, San Sebastián, Madrid o Palma de Mallorca, todas gobernadas por coaliciones de dudosa estabilidad.

Que es la turismofobia y el alquiler de apartamentos turísticos

Exactamente bien, no sé sabe que es este nuevo término de turismofobia. Tampoco sé, si tiene que ver con el alquiler de apartamentos turísticos. Si les digo que yo estoy empezando a sentirme muy agobiada por el centro de mi ciudad. Y muy enfadada también, cuando veo basuras tiradas en cualquier sitio. Algunas pandillas de despedidas de solteros de cualquier nacionalidad borrachos, y otras incomodidades mas que antes no padecía. La subida de precios de los comercios de mi zona también lo llevo mal. ¿Tendré turismofobia? No lo sé muy bien, la verdad.

Es legal alquilar mi apartamento sin licencia municipal

Esta, y muchas preguntas mas, estaré encantada de responderte.

Soy María Murciano Calderón, pertenezco al Colegio de Abogados de Sevilla.

Mi nº es el 14.266 y tengo despacho propio junto con otros compañer@s  en la Avenida de Luis Montoto 88 7ºB Sevilla. Contáctame por teléfono 954092470 o  e-mail: abogadadigital@gmail.com estamos dispuestos para resolver cualquier problema jurídico que tengas.

Desahucio express

Desahucio exprés nueva ley anti okupas

Qué derechos tengo frente a los ocupas de mi casa en España

Delicuente es quien delinque, quien comete un delito. Tanto el allanamiento de morada como la usurpación de la propiedad (posesión ilegal de una segunda residencia), son delitos tipificados en el Código Penal y quien los comete (el okupa) es el delincuente.

El artículo 245 del Código Penal castiga al que «con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena con la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado

Cómo recuperar la posesión frente a un okupa que se ha instalado en mi vivienda y no quiere marcharse

Las primeras 48 horas son esenciales ya que se puede llamar a la Policía para que desaloje el inmueble sin orden judicial al considerarse allanamiento de morada. Por lo tanto, tratar de expulsar a los okupas sin llamar a la Policía es un error a evitar. Así que lo de una buena alarma, o una relación excelente con tus vecinos, es una gran inversión en estos casos. Ya sabeís lo primero; llamad al 112.

Pero obviando el tema de la vía penal y centrándonos en los procedimientos civiles previstos en la Ley, podemos destacar que la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) contempla TRES acciones de protección posesoria para poder recuperar la posesión frente a un okupa.

El ejercicio de cualquiera de estas acciones tienen como elemento común, que debe ser instada por el legítimo titular de la vivienda o por aquella persona que ostente algún derecho para poder reclamar la posesión perturbada.

1ª.-  Desahucio por precario.

Artículo 250.1.2º LEC: » Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.»

2ª.- Tutela sumaria de la posesión.

Artículo 250.1.4º LEC: » Las que pretendan la tutela sumaria de la tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas o perturbado en su disfrute.»

3ª.-  Protección de los derechos reales inscritos.

Artículo 250.1.7º LEC: » Las que, instadas por los titulares de derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, demanden la efectividad de esos derechos frente a quienes se oponga a ellos o perturben su ejercicio, sin disponer de título inscrito que legitime la oposición o la perturbación.»

¿ Qué acción es la más idónea para recuperar la posesión frenta a un okupa ?

Aunque esta pregunta es dificil de contestar sin conocer el caso concreto, voy a dar mi opinion sobre los «pros» y «contras» de utilizar una u otra ACCIÓN CIVIL, aunque no debemos olvidar que la vía penal (denuncia por usurpación) es posible que de un resultado más rápido.

1º.- Sobre la acción de desahucio por precario, el problema con el que nos podemos encontrar radica en la interpretación de la expresión «cedida en precario» que contempla el artículo 250.1.2º LEC: «Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario,….», ya que existe jurisprudencia contradictoria al respecto.

2º.- Con los nuevos cambios legislativos que se han producido en la LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL con la publicación de la Ley 5/2018 de 11 de Junio en relación a la ocupación ilegal de viviendas, la acción de la TUTELA SUMARIA DE LA POSESIÓNinterdicto de recuperar la posesión«) parece que es la MÁS ADECUADA PARA RECUPERAR LA VIVIENDA OCUPADA.

Desahuicio exprés contra inquilinos y okupas

La ley de deshaucio exprés que se aprobó hace algo más de medio año ha permitido agilizar el proceso por el que los propietarios pueden recuperar sus viviendas tras una ocupación. Actualmente, el procedimiento se ejecuta en unos 30 días gracias a una serie de medidas contempladas en la Ley 8/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.

El principal cambio viene dado por la posibilidad que tienen ahora los propietarios de acceder a un juicio civil de desahucio de manera más fácil y barata. El proceso a seguir es el de presentar una demanda civil de desahucio, tras la que se establece un plazo aproximado de un mes en el que el propietario suele recuperar la vivienda. Dependiendo de la carga de trabajo que tengan los juzgados de primera instancia que tramiten el asunto.

Tras el establecimiento de la demanda, los okupas son notificados para que acrediten, mediante un documento como un contrato de alquiler o una escritura, su derecho a permanecer en la vivienda. Si no lo hacen en un plazo de cinco días, el juez autoriza el desahucio y establece una fecha y hora para que se ejecute. Uno de los escollos que se suelen atrasar el proceso es las presentación de títulos jurídicos falsos por parte de los okupas.

La ley exprés, protege a los propietarios pero también a las Administraciones públicas con vivienda social, pero no a entidades financieras, promotoras ni fondos de inversión.

Lo que propone actualmente el líder del PP, además de reducir los plazos, es que la ocupación se pene con entre uno y tres años de cárcel, además de incluir a los bancos y a los fondos de inversión para que se puedan acoger a esta ley. También añade que los inmuebles ocupados no tengan condición de domicilio, para que no se puedan empadronar en esas viviendas quienes no estén autorizados e incorpora la posibilidad de tapiar las puertas de los inmuebles ocupados.

Pólizas de seguros y cerraduras electrónicas

Con el auge de las mafias dedicadas a la ocupación de viviendas también han proliferado los métodos para combatirlos. Los seguros de hogar han comenzado a incluir cláusulas en sus pólizas que especifican la cobertura de los gastos jurídicos en caso de ocupación.

Además, los productos de seguridad existentes se han multiplicado y van desde los más tradicionales, como las puertas blindadas y los sistemas de alarmas, como la instalación de cerraduras electrónicas que permiten controlar el acceso a la vivienda de manera remota. El hecho de cambiar una cerradura por otra tecnológicamente más avanzada puede aportar mayor seguridad.

Hipotecas multidivisas declaradas nulas y abusivas por el Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo declara la nulidad de las hipotecas multidivisas

Buenos días queridos lectores de esta su web. Esta semana pensaba escribir algo artístico y poético pero la actualidad manda, y esas hipotecas no se pagan solas, así que he decidido priorizar sus intereses económicos a mi vena creativa, espero que la cuestión de las hipotecas multidivisas declaradas nulas y abusivas por el TRibunal Supremo, sea de su interés.

Si son algunos de los 70.000 afectados por haber firmado una hipoteca multidivisa hace años, aquí tiene gimnasia mental para rato. Si no es su caso, me alegro mucho, pero siga leyendo que el saber no ocupa lugar, y tendrá algo que poder aportar sobre este tema como cualquier cuñado pesado que se precie.

Hipotecas multidivisas en España fallo del Tribunal Supremo

A lo que vamos, llevaba tiempo posponiendo este tema el Tribunal Supremo, pero por fín se pronunció sobre las hipotecas con claúsulas multidivisas declarando la nulidad parcial de dicho clausulado. El hecho en sí no es otro, que la estimación a la demanda presentada por un matrimonio que firmó una hipoteca en yenes con Barclays Bank (actual Caixabank). La decisión del Supremo aboca a que los juzgados revisen este tipo de hipotecas y ordenen su recálculo en euros desde la firma, lo que rebaja sensiblemente las cantidades debidas.

La Sala de lo Civil afirma que la falta de transparencia de las cláusulas multidivisa “ha generado para los prestatarios un grave desequilibrio, en contra de las exigencias de la buena fe, puesto que, al ignorar los graves riesgos que entrañaba la contratación del préstamo, no pudieron comparar la oferta del préstamo hipotecario multidivisa con las de otros préstamos y se ha agravado su situación económica y jurídica”.

Esta vez sí, amigos consumidores, estamos de enhorabuena, el Tribunal Supremo ha aplicado a este caso la doctrina de Tribunal de Justicia de la Unión Europea que considera que los bancos tienen la obligación de dar la información que establecen las normativas de transparencia bancaria y de protección de los consumidores.

¿Obvio no? Pues no se crean, que en 2013 se le pasó este pequeño detallito al alto Tribunal, y los pérfidos abogados de batalla tuvimos que pelearlo hasta el final, sudando la gota gorda ¿Te acuerdas my dear Margarita? Pues toma zasca otra vez…

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La hipoteca multidivisa un producto financiero complejo

Este caso fue ganado en primera instancia cuando el matrimonio en cuestión presentó su demanda, pero el banco recurrió la sentencia estimatoria y la Audiencia Provincial de Madrid  revocó el fallo, y fue elevada al Supremo. La parte demandante pidió en julio de 2008 un préstamo de 260.755 euros y en agosto de 2012 la deuda se había incrementado un 55%, hasta 404.329 euros, por el cambio de divisa.

Queda por tanto establecido por el Supremo, el carácter complejo de la hipoteca multidivisa debido a los riesgos que entraña para los contratantes, de ahí la importancia del cumplimiento de la obligaciones de transparencia en la información precontractual y en la contratación de este tipo de préstamos hipotecarios que le permitan al consumidor conocer adecuadamente la naturaleza y los riesgos vinculados a las cláusulas relativas a la divisa en la que estaba denominado el préstamo“.

Cambio de moneda (de yenes o francos suizos a euros) para el pago de mi vivienda

¿Qué ocure con este lío de cambio de monedas que si  yenes, que mejor francos suizos pero me vuelvo al euro, porque me está subiendo la hipoteca de mi vivienda que da gloria verla?

Pues el Tribunal Supremo ha sido muy clarito respecto a los mecanismos que suelen estar incluidos en las hipotecas multidivisas, que permiten cambiar la moneda, previo pago de una comisión perdiendo lo que se hubiera pagado de más por la apreciación de la divisa.

Y es que con todo este trajín se pone la cosa por un ojo de la cara y donde iban a hacer un negocio redondo se ha convertido en una pesadilla para montones de familia. Por cierto, un saludo desde aquí a los cerebritos que se inventaron el mecanismo, que ya puestos, podrían ponerse otra vez a darle vueltas al coco y darnos una solución global al cambio climático, así en general. ¡Que esas neuronas no se quedan quietas, oiga!

Resumiendo; La sentencia considera que este mecanismo de cambio de divisa prevista en el contrato no elimina los riesgos mencionados ni dispensa al banco de sus obligaciones de transparencia en la información precontractual que facilite a sus potenciales clientes y en la redacción de las cláusulas del préstamo hipotecario.

Abogada Digital opinando de la sentencia de las hipotecas multidivisas abogados hipotecarios Sevilla

Cómo todo en la vida, lo mejor es tirar del sentido común. Vamos a ver queridos todos. ¿Cree usted que alguien le va a dar duros a cuatro pesetas? (Cada vez que digo duro, un menor de quince años sufre insuficiencia cardiovascular). Pues eso, que si usted necesita ir a un banco a pedir prestado dinero para pagar su vivienda, porque con lo que gana la vida no le dá para más … ¿creyó que iba a tener tiempo para hacer este tipo de operaciones?.

Si usted no entendió ni media palabra de lo que le contaba el encantador/a director/a de su sucursal, si lo que le pareció fue oir a un mono oligofrénico tocar los platillos cuando escuchaba bonitas frases como cambio de divisas, fluctuaciones del mercado, regulación del mercado de valores, yenes, Suiza y se sintió abrumado.

Abogados de derecho bancario e hipotecario en Sevilla

Si firmó y necesita un abogado hipotecario (o abogado de hipotecas), no dude en contactarnos. Si vive en Sevilla y quiere venir a vernos estaremos encantados de atenderle y contestar cuantas dudas tenga. Como siempre será un placer. Soy María Murciano, pertenezco al Colegio de Abogados de Sevilla mi nº es el 14.266 y tengo despacho propio junto con otros compañer@s  en la Avenida de Luis Montoto 88 7ºB Sevilla.